Prix de l’immobilier à Paris 11e : ce que disent les ventes réelles
À Paris 11e, le prix médian d’un appartement s’établit autour de 9 950 €/m², sur 2 258 ventes enregistrées entre janvier 2025 – décembre 2025. La moitié des ventes se situe entre 8 830 €/m² et 11 000 €/m² : l’écart est large, et c’est lui qui compte pour votre bien.
Je suis Pierre Peyrard, conseiller immobilier, mandataire de l’agence Fortis Immo. Sur cette page, je vous donne les chiffres issus des actes de vente (base DVF de la DGFiP), puis ce qui fait réellement passer un appartement du bas au haut de la fourchette.
Ventes de janvier 2025 à décembre 2025. Source : DVF (DGFiP), retraitement Pierre Peyrard. Médianes calculées sur les ventes d’un seul logement ; « n.d. » sous 10 ventes.
Le prix au m² à Paris 11e en un coup d’œil
Les chiffres ci-dessous concernent les appartements. Ce sont des médianes : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. Une médiane résiste mieux aux ventes exceptionnelles qu’un prix moyen, et reflète mieux ce que paie un acquéreur « typique ».
| Appartements | |
|---|---|
| Ventes (12 mois) | 2 258 |
| Prix médian au m² | 9 950 € |
| Fourchette courante au m² (50 % des ventes) | 8 830 – 11 000 € |
| Prix médian | 364 000 € |
| Surface médiane | 37 m² |
| Évolution du prix au m² sur un an | +1,5 % |
Même source et même période.
Le prix médian d’une vente s’élève à 364 000 €, pour une surface médiane de 37 m². Cela rappelle une réalité du 11e : beaucoup de petites surfaces, donc un prix au m² qui reste élevé même quand le prix total paraît accessible.
Comment les prix ont-ils évolué ?
Sur un an, le prix médian au m² évolue de +1,5 % : il passe de 9 810 €/m² à 9 950 €/m². Le marché se stabilise après la baisse des années précédentes.
Pour situer le mouvement : le prix médian était de 10 840 €/m² en 2022, de 10 260 €/m² en 2023, de 9 810 €/m² en 2024 et de 9 950 €/m² en 2025. Le nombre de ventes suit une courbe voisine : 2 584 en 2022, 1 992 en 2024, 2 258 en 2025.
Ces chiffres décrivent le passé. Ils ne promettent rien pour la suite, mais ils donnent une base solide pour discuter d’un prix de vente.
Le prix selon le nombre de pièces
Le prix au m² n’est pas le même pour un studio et pour un quatre-pièces. Les petites surfaces se vendent en général plus cher au m², car l’acquéreur paie aussi la cuisine, la salle de bain et l’emplacement.
| Appartement | Ventes | Prix médian | Surface médiane | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 0 | n.d. | n.d. | n.d. |
| 2 pièces | 0 | n.d. | n.d. | n.d. |
| 3 pièces | 0 | n.d. | n.d. | n.d. |
| 4 pièces | 0 | n.d. | n.d. | n.d. |
| 5 pièces et plus | 0 | n.d. | n.d. | n.d. |
Ventes d’appartements de janvier 2024 à décembre 2025 (24 mois). Source : DVF (DGFiP), retraitement Pierre Peyrard. « n.d. » sous 10 ventes.
Si une ligne affiche « n.d. », c’est que les ventes sont trop peu nombreuses pour publier un chiffre fiable. Je préfère ne rien afficher plutôt qu’un chiffre trompeur.
Pourquoi deux appartements du 11e n’ont pas le même prix
La fourchette entre 8 830 €/m² et 11 000 €/m² s’explique par des critères concrets. Voici ceux que j’examine en priorité lors d’une visite.
L’étage et l’ascenseur
Dans un immeuble ancien, un étage élevé avec ascenseur est très recherché. Sans ascenseur, la même hauteur devient un frein pour une partie des acquéreurs.
La lumière et la vue
Une exposition traversante, un appartement sur cour calme ou une vue dégagée comptent beaucoup. Un rez-de-chaussée sombre se négocie plus durement.
L’extérieur
Balcon, terrasse ou petite loggia : l’espace extérieur fait partie des critères que les acquéreurs citent le plus souvent.
L’état de l’appartement
Un bien rénové, aux normes, se compare à d’autres biens rénovés. Un bien à rafraîchir se compare à un bien à rafraîchir. Mélanger les deux est l’erreur d’estimation la plus fréquente.
L’immeuble et la copropriété
État de la toiture et de la façade, travaux votés ou à venir, charges, qualité du syndic : les acquéreurs lisent les procès-verbaux d’assemblée générale. Un immeuble bien entretenu défend mieux son prix.
Le DPE
La performance énergétique pèse de plus en plus dans la négociation, surtout pour les classes les moins bonnes. Je l’aborde avec vous dès l’estimation, avant la mise en vente.
Comment fixer le bon prix de mise en vente ?
Un prix cohérent s’appuie sur trois repères : les ventes récentes de biens vraiment comparables, les biens actuellement en vente dans le secteur, et l’état précis de votre appartement.
- Partez des ventes réalisées, pas des annonces. Une annonce est un prix demandé. Un acte de vente est un prix payé.
- Comparez à l’échelle de la rue et de l’immeuble. La médiane de l’arrondissement donne un ordre de grandeur, pas un prix. Je détaille cette démarche dans mon guide sur l’estimation d’un appartement à Paris 11e.
- Évitez le prix d’appel trop haut. Un bien affiché au-dessus du marché reçoit moins de visites au début, justement quand l’intérêt est le plus fort.
Pour comprendre d’où viennent ces données et leurs limites, consultez mon explication sur la lecture des chiffres DVF.
Sources et limites de ces chiffres
Les statistiques proviennent de la base DVF (Demandes de valeurs foncières) publiée par la DGFiP. Elles portent sur les ventes de janvier 2025 – décembre 2025 et sont mises à jour dès que de nouvelles données sont disponibles. Elles sont agrégées : je ne commente jamais une vente individuelle.
Même source et même période.
Une médiane d’arrondissement ne remplace pas une estimation. Pour connaître la valeur de votre appartement, retrouvez mes conseils dans le guide de l’estimation à Paris 11e et mes autres conseils immobiliers.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Paris 11e ?
Le prix médian d’un appartement à Paris 11e est d’environ 9 950 €/m², d’après 2 258 ventes sur la période janvier 2025 – décembre 2025. La moitié des ventes se situe entre 8 830 €/m² et 11 000 €/m².
Les prix baissent-ils à Paris 11e ?
Sur un an, le prix médian évolue de +1,5 %. Il était de 10 840 €/m² en 2022 et de 9 950 €/m² en 2025. Ces chiffres décrivent le passé et ne prévoient pas l’avenir.
Pourquoi parler de prix médian et pas de prix moyen ?
La médiane partage les ventes en deux moitiés égales. Elle est moins influencée par quelques ventes très chères ou très basses, donc plus représentative d’un bien courant.
Ce prix au m² s’applique-t-il à mon appartement ?
Pas directement. Étage, ascenseur, lumière, extérieur, état, copropriété et DPE font varier le prix de façon importante. Seule une estimation sur place permet de situer votre bien dans la fourchette.
Conseiller Fortis Immo, expert local de Paris 11e et des communes autour du bois de Vincennes. J’accompagne les propriétaires qui vendent leur appartement, avec une estimation argumentée par les ventes réelles du quartier.